# Product Statement — CityMETER Dataset: Office

ชุดข้อมูลสำนักงานของ CityMETER ในรูปเดโมแผนที่ 3 มิติ เอกสารนี้กำหนดว่าหน้าแรกต้องพิสูจน์อะไร ให้ใคร และขอบเขตของคำกล่าวอ้างอยู่ตรงไหน วิธีนับและข้อจำกัดของตัวเลขอยู่ใน `DATA_METHOD.md`

## 0. Metadata

| ช่อง | ค่า |
|---|---|
| ผลิตภัณฑ์ | CityMETER · Office (ชุดข้อมูลในกลุ่ม Land ของ CityMETER; registry `research.TH.office`) |
| รุ่น | 0.1.0 · 5 พ.ย. 2569 · https://montri-th.github.io/office/ |
| ระบบจริงที่ต่อยอด | ชุดข้อมูล `office` ของ CityMETER production (https://landometer.com/v3/citymeter?d=office) |
| ข้อมูล | Research master “CityMETER Office — Venue, Company & Building Research Master 2026-10-24” ตรวจแหล่ง 24 ต.ค.–2 พ.ย. 2569 · 608 สำนักงาน · ราคาประกาศเดือน พ.ค.–ต.ค. 2569 |
| สถานะ | เดโมสาธารณะ ไม่มีผู้ใช้ภายนอกที่ยืนยันแล้ว · CityMETER อยู่ที่ “เข้าสู่ตลาดระยะแรก” (MBB v0.5.3 §5.1) |
| ลำดับอำนาจ | owner amendment → MBB v0.5.3 → Product Brief CityMETER v6 → เอกสารนี้ → LDS 0.9.7 (กำกับรูปแบบ) |
| ป้ายหลักฐาน | Observed fact · Inference · Hypothesis ตาม MBB §3.7 กำกับในแต่ละข้อ |

เอกสารนี้ไม่มีราคา สัญญา หรือ pipeline ของ Landometer “ค่าเช่า” ในเอกสารนี้หมายถึงค่าเช่าที่ประกาศของอาคารสำนักงาน (ข้อมูลตลาดตามแหล่ง) เท่านั้น

## 1. Highlight

**รู้ว่าสำนักงานกระจุกตรงไหน ค่าเช่าที่ประกาศเท่าไร และใกล้รถไฟฟ้าแค่ไหน ในหน้าเดียว** — CityMETER · Office รวมสำนักงานขององค์กร อาคารสำนักงานให้เช่า และพื้นที่ทำงานแบบบริการทั่วประเทศไว้บนแผนที่เขต/อำเภอเดียวกับ CityMETER production บอกค่ากลางของค่าเช่าเริ่มต้นที่ประกาศของแต่ละพื้นที่พร้อมจำนวนราคา และเปิดดูแต่ละอาคารเป็น 3 มิติพร้อมค่าเช่ารอบ ๆ

ข้อค้นพบแรกที่หน้าแสดงได้ทันที (Observed fact บนชุดข้อมูลนี้ 5 พ.ย. 2569):

- 47% ของสำนักงานในกรุงเทพมหานคร (202 จาก 429 แห่ง) อยู่ใน 4 เขต — บางรัก ห้วยขวาง วัฒนา ปทุมวัน
- ใน 4 เขตนี้ 71% ของสำนักงานที่มีพิกัดอยู่ห่างสถานีรถไฟฟ้าที่เปิดแล้วไม่เกิน 500 ม. (136/191) เขตอื่นของกรุงเทพฯ 53% (93/175)
- ค่ากลางของค่าเช่าเริ่มต้นที่ประกาศสูงสุดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ปทุมวัน ฿983/ตร.ม./เดือน (26 ราคา) เทียบทั้งกรุงเทพฯ ฿610 (250 ราคา)
- ในกรุงเทพฯ ราคาประกาศของสำนักงานที่ห่างสถานีไม่เกิน 500 ม. มีค่ากลาง ฿743 (166 ราคา) ส่วนที่ไกลกว่า ฿500 (80 ราคา) — Inference: ใกล้รถไฟฟ้าสัมพันธ์กับราคาประกาศที่สูงกว่าในชุดข้อมูลนี้ ยังไม่ได้แยกผลของทำเลย่าน ระดับอาคาร หรืออายุอาคาร

## 2. Description

### 2.1 Who — ใครคือผู้ใช้ และปัญหาของพวกเขาคืออะไร

ผู้ใช้หลักมาจากกลุ่มแรกของ Product Brief CityMETER v6 คือธุรกิจและนักลงทุนที่ต้องเลือกพื้นที่ (Inference: การจัดกลุ่มย่อยด้านล่างเป็นข้อเสนอของเอกสารนี้ ยังไม่ได้ทดสอบกับผู้ใช้)

1. **ทีมอสังหาริมทรัพย์ขององค์กรและผู้เช่าสำนักงาน** — ต้องเลือกย่านสำหรับสำนักงานใหม่หรือย้ายสำนักงาน เทียบย่าน ค่าเช่าที่ประกาศ และการเดินทางด้วยรถไฟฟ้า
   - Functional: เห็นว่าอาคารสำนักงานอยู่ที่ไหน ค่าเช่าเริ่มต้นประมาณเท่าไร ใกล้สถานีไหน แล้วตัดรายชื่อให้สั้นลงก่อนคุยกับนายหน้า
   - Emotional: กลัวเลือกย่านจากข้อมูลของนายหน้ารายเดียว อยากมีภาพรวมที่อธิบายต่อผู้บริหารได้
   - Voice in head: “ย่านไหนค่าเช่าเท่านี้แล้วยังใกล้รถไฟฟ้า” “เราเทียบกับตลาดครบหรือยัง”
2. **เจ้าของอาคาร ผู้พัฒนา และนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์** — ต้องดูอุปทานสำนักงานและราคาประกาศรอบที่ดินหรืออาคารของตัวเอง
   - Functional: เห็นสำนักงานรอบแปลงในรัศมี 1 กม. ราคาประกาศของแต่ละแห่ง และค่ากลางของพื้นที่
   - Emotional: อยากรู้ว่าราคาที่ตั้งไว้อยู่ตรงไหนของตลาดรอบตัว
3. **ผู้ให้บริการพื้นที่ทำงานและนายหน้า** — ต้องเห็นว่าผู้ให้บริการรายใดอยู่ในอาคารไหน และพื้นที่ใดยังมีศูนย์น้อย
4. **ทีมวิเคราะห์ ที่ปรึกษา และ agent** — ต้องการข้อมูลที่อ้างอิงได้ทุกตัวเลข (ชุดข้อมูล แหล่ง วันที่ ขอบเขต) และเรียกใช้ต่อได้ด้วยลิงก์ตรง (`?area=` `?office=` `?metric=rent`)

### 2.2 What — ปัญหาที่เลือกแก้ และแก้อย่างไร

ปัญหา (Inference): ข้อมูลสำนักงานกระจายอยู่หลายแหล่ง — หน้าประกาศของนายหน้า พอร์ตของเจ้าของอาคาร รายชื่อสำนักงานของหน่วยงาน — แต่ละแหล่งมีขอบเขตของตัวเอง ราคาไม่ได้บอกเดือน หน่วย หรือว่ารวมค่าบริการหรือไม่ และไม่มีแหล่งใดวางบนขอบเขตปกครองเดียวกับข้อมูลเมืองอื่น

วิธีแก้ในรุ่นนี้ (Observed fact ของสิ่งที่สร้าง):

- รวม 608 สำนักงานจากชีตวิจัยเดียว แยกรูปแบบ (ให้เช่า · พื้นที่ทำงานแบบบริการ · ขององค์กร · ใช้เองและให้เช่า · ยังไม่ระบุ) และที่มาของรายการ (ยืนยันจากแหล่งหลัก · ข้อมูลเดิมจาก production · รอตรวจ) ไม่นับรายการอ้างอิงรวมซ้ำกับอาคารย่อย
- อ่านค่าเช่าเฉพาะราคาที่ระบุหน่วยรายเดือนชัดเจนพร้อมเดือนที่ประกาศ ใช้ค่ากลางต่อพื้นที่เมื่อมีอย่างน้อย 5 ราคา และแสดงจำนวนราคาเสมอ
- วางทุกรายการบนเขต/อำเภอของ CityMETER production เปิดพื้นที่เดียวกันในระบบจริงได้ และต่อกับสถานีรถไฟฟ้าของ CityMETER Transit ด้วยระยะตรง

### 2.3 Which — ผู้ใช้แก้ปัญหานี้ด้วยอะไรอยู่ และต้องดีกว่าแค่ไหน

| ทางเลือกที่ใช้อยู่ | ผู้ใช้ใช้ทำอะไร | จุดแข็ง | ช่องว่างที่เดโมนี้ต้องปิด |
|---|---|---|---|
| เว็บประกาศสำนักงานให้เช่าของนายหน้า (เช่น officebangkok.com แหล่งของ 255 จาก 256 ราคาที่มีเดือนในชุดนี้) | หาอาคารและราคาเริ่มต้นรายอาคาร | ข้อมูลรายอาคารละเอียด อัปเดตตามประกาศ | ไม่รวมเป็นภาพรายพื้นที่ ไม่บอกค่ากลางหรือจำนวนราคา ไม่มีสำนักงานขององค์กรที่ไม่ได้ให้เช่า |
| รายงานตลาดของบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ | ดูค่าเช่าเฉลี่ยและอัตราการเช่าระดับตลาด | วิธีการของผู้เชี่ยวชาญ ต่อเนื่องหลายปี | สรุปเป็นย่านกว้าง ไม่ลงถึงเขต/อำเภอและอาคารบนแผนที่เดียวกับข้อมูลเมืองอื่น (Inference จากรูปแบบรายงานทั่วไป) |
| Google Maps | หาที่ตั้งและเส้นทาง | ครอบคลุม ค้นง่าย | ไม่บอกค่าเช่า ไม่แยกรูปแบบสำนักงาน ไม่นับต่อพื้นที่ |
| ชั้นข้อมูล office ของ CityMETER production | ดูอาคารสำนักงานเดิม 336 แห่งบนแผนที่ | อยู่ในระบบจริง ต่อกับชุดข้อมูลเมืองอื่น | ราคาเดิมไม่ระบุรอบเวลา ไม่มีสำนักงานขององค์กร ไม่มีองค์กรหรือที่มาของแต่ละรายการ |

มาตรฐานที่ต้องผ่าน: ทุกตัวเลขมีชุดข้อมูล แหล่ง วันที่ ขอบเขต · ค่าเช่าทุกค่ามีเดือนหรือบอกว่าไม่ระบุ · ค่าที่ไม่มีไม่แสดงเป็น 0

### 2.4 How — เราชนะอย่างไร และต่อยอดอะไรได้

1. **ภาพรายพื้นที่ที่เทียบได้** — ค่ากลางค่าเช่าที่ประกาศพร้อมจำนวนราคา บนเขต/อำเภอเดียวกับ CityMETER production
2. **ครบทั้งสำนักงานให้เช่าและสำนักงานขององค์กร** — เห็นอุปทานให้เช่าคู่กับที่ตั้งขององค์กร เช่น สำนักงานสรรพากรพื้นที่ทั้ง 77 จังหวัด
3. **ลงถึงอาคาร** — มุมมองอาคาร 3 มิติ ค่าเช่ารอบ ๆ ในรัศมี 1 กม. และองค์กรที่ผูกกับอาคาร
4. **ต่อยอด:** ชั้นข้อมูลเดียวกันใช้กับ CityMETER: Yolk (เลือกทำเล) และชุดข้อมูลอื่นของ registry ได้ด้วย Office ID และรหัสพื้นที่เดียวกัน

## 3. บทบาทผลิตภัณฑ์และเส้นทางผู้ใช้

เส้นทางหลัก: ข้อค้นพบแรก (กรุงเทพฯ 4 เขต) → สลับเป็นค่าเช่า (เขตที่ค่าเช่ากลางสูงสุด) → เปิดเขต (ราคาประกาศรายสำนักงาน สถานีใกล้) → เปิดสำนักงาน (มุมมองอาคาร 3 มิติ ค่าเช่ารอบ ๆ องค์กร) → เปิดพื้นที่เดียวกันใน CityMETER production หรือถาม Google ต่อ

## 4. ข้อมูลและวิธี (Data and method clarity)

- หน่วยนับคือสำนักงาน (Office ID) ไม่ใช่อาคาร — Observed fact จากนิยามของชีต
- ค่าเช่าเป็นราคาประกาศเริ่มต้น 276 รายการ (มีเดือน 256 ซึ่ง 255 ราคามาจาก officebangkok.com) ยังไม่ได้ตรวจว่ารวม VAT และค่าบริการ — Observed fact · ค่ากลางทุกค่าจึงสะท้อนราคาที่เว็บประกาศรายเดียวแสดงเป็นหลัก — Inference
- 312 รายการเป็นข้อมูลเดิมของ production ที่ยังไม่ได้ตรวจซ้ำทุกรายการ — Observed fact
- ความครบถ้วน: มีสำนักงานครบ 77 จังหวัดเพราะสำนักงานสรรพากรพื้นที่ แต่สำนักงานเอกชนในภูมิภาคยังน้อย และไม่มีตัวหารระดับประเทศ — Observed fact จาก README ของชีต
- สิทธิ์: ชีตวิจัยยังไม่รับรองสิทธิ์การเผยแพร่ข้อมูลต้นทางต่อสาธารณะ เดโมเผยแพร่ตามคำขอของเจ้าของ 5 พ.ย. 2569 — Observed fact

## 5. ข้อกำหนด UX และผลลัพธ์

- หน้าจอแรกเป็นข้อค้นพบใน 3 มิติ มีตัวตั้ง ตัวหาร และปุ่มต่อ (ดูทุกพื้นที่ · เปรียบเทียบพื้นที่)
- สองมาตรวัดใช้สเกล LDS ครบ 41 ระดับ (`count`, `price`) สีเดียวกันทั้งสองธีม พื้นที่ที่ราคาไม่ถึง 5 รายการเป็นลายทแยง
- ทุกแผงจบด้วยบรรทัดที่มาบรรทัดเดียวและลิงก์ “วิธีนับ” ไม่มีคำเตือนบนหน้าจอ
- ตรวจไทยบนจอแคบและ desktop ทั้งสว่างและมืดก่อนบอกว่าเสร็จ และเดินหน้าเว็บจริงหลังเผยแพร่

## 6. Brand DNA / Voice / Visual mini-check

Clear: ตัวเลขทุกตัวมีหน่วยและที่มา · Grounded: ราคาเรียก “ค่าเช่าที่ประกาศ” ไม่เรียกค่าเช่าตลาด · Energetic: ข้อค้นพบแรกเป็นประโยคเดียวที่ลงมือได้ · Visual: LDS 0.9.7 สี ฟอนต์ และไอคอนชุดเดียวกับ CityMETER demo อื่น

## 7. สิ่งที่ต้องทดสอบต่อ (Hypotheses → validation)

| Hypothesis | Test | Criterion |
|---|---|---|
| ทีมอสังหาริมทรัพย์ขององค์กรใช้ค่ากลางค่าเช่ารายเขตเพื่อทำ shortlist ย่านได้เร็วขึ้น | สัมภาษณ์และให้ทำ shortlist 3 ย่านด้วยเดโมเทียบกับวิธีเดิม | ผู้ใช้ 3 ใน 5 ทำ shortlist ได้ภายใน 10 นาทีและอธิบายเหตุผลด้วยตัวเลขในหน้าได้ |
| เจ้าของอาคารใช้ “ค่าเช่ารอบ ๆ” เทียบราคาที่ตั้งไว้ | ทดลองกับเจ้าของหรือผู้จัดการอาคาร 3 ราย | 2 ใน 3 บอกว่าชุดเทียบตรงกับคู่แข่งที่เขารู้จัก |
| การแยกสำนักงานขององค์กรออกจากสำนักงานให้เช่าช่วยการตัดสินใจ | ถามผู้ใช้ว่ามุมมองใดใช้จริง | มีผู้ใช้ระบุการใช้งานสำนักงานขององค์กรอย่างน้อยหนึ่งกรณี |
| ราคาประกาศใกล้รถไฟฟ้าสูงกว่าเพราะทำเลรถไฟฟ้า ไม่ใช่เพราะย่าน | เทียบภายในเขตเดียวกัน หรือคุมระดับอาคารเมื่อมีข้อมูลพอ | ส่วนต่างยังอยู่เมื่อเทียบภายในเขตเดียวกันอย่างน้อย 3 เขต |
| ค่ากลางจากเว็บประกาศรายเดียวใกล้กับค่ากลางจากแหล่งที่สอง | อ่านราคาประกาศของอาคารเดียวกันจากแหล่งที่สอง (หน้าเจ้าของหรือนายหน้าอื่น) 50 อาคาร | ค่ากลางรายเขตต่างกันไม่เกิน 10% ใน 5 เขตที่มีราคามากที่สุด |

### แหล่งแนวทางของเอกสาร

Product Brief CityMETER v6 (ผู้ใช้กลุ่มธุรกิจและนักลงทุน กลุ่มทีมวิเคราะห์ และ Search/LLM/Agent) · MBB v0.5.3 (สถานะตลาด ป้ายหลักฐาน กติกาไม่ใส่ราคาและ pipeline) · README และ 28_OFFICE_METRICS ของชีตวิจัย (นิยามและข้อจำกัดของข้อมูล) · CityMETER · Hotel 0.3.6 (สัญญา UI ที่สืบทอด)